Ley de Arrendamiento en Chile.

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¿Como arriendo sin morir en el intento?

Las relaciones entre arrendatario y arrendador deben ser de las más sinuosas que existen. Aprende que derechos tiene cada uno, como ejercerlos y como cumplirlos.

Ley de Arrendamiento

La ley sobre arrendamiento de predios urbanos, es una ley que aplica a inmuebles ubicados dentro del radio urbano. La Ley de Arrendamiento no será aplicable a los siguientes bienes raíces urbanos:

  • Inmuebles fiscales.
  • Estacionamiento de automóviles y vehículos.
  • Las viviendas regidas por la ley Nº19.281.
  • Hoteles, residenciales y establecimientos similares, en las relaciones derivadas del hospedaje.
  • Predios de cabida superior a una hectárea y que tengan aptitud agrícola, ganadera o forestal, o estén destinados a ese tipo de explotación.
  • Viviendas que se arrienden por temporadas no superiores a tres meses, por períodos continuos o discontinuos, siempre que lo sean amobladas y para fines de descanso o turismo.

¿Qué es un contrato de arriendo?

Un contrato de arrendamiento, es un acuerdo celebrado entre un arrendador y un arrendatario, donde se obligan recíprocamente, a prestar un servicio, y la otra a pagar por ese goce.

Las partes al firmar el contrato de arriendo, se encuentran legalmente obligadas a cumplir con los términos del contrato.

¿El contrato de arrendamiento puede ser verbal o escrito?

Los contratos por naturaleza son consensuados, se perfecciona únicamente con el consentimiento de las partes contratantes. Por consiguiente, ambas formas de realizar los contratos, son validas. Los contratos verbales se consideran de obligatorio cumplimiento, sin embargo, es recomendable realizar un contrato por escrito. Sera tú respaldo al momento de probar la relación contractual.

«Los contratos de arrendamiento  que no consten por escrito, se presumirá que la renta será la que declare el arrendatario».

¿Tipos de contratos de arrendamientos?

  • Temporales: son aquellos contratos pactados mes a mes.
  • Indefinidos: contratos sin fecha de término.
  • Contratos a plazo fijo: contratos donde se establece una fecha para dar término al arrendamiento.

Las partes que celebran el contrato de arrendamiento se denominan:

  • Arrendador: persona que entrega en arriendo el inmueble o predio.
  • Arrendatario: persona que hará uso de la propiedad.

¿Cuáles son las obligaciones del arrendador?

  • Entregar al arrendatario la cosa arrendada.

El arrendador tiene la obligación de entregar la cosa dada en arriendo y dar cumplimiento a lo pactado en el contrato de arrendamiento.

Si el arrendador por hecho o culpa suya, ha puesto en imposibilidad la entrega del bien a arrendar, el arrendatario tendrá derecho a desistir del contrato, con indemnización de daños y perjuicios. Igualmente,  si el arrendador por hecho o culpa suya, es constituido en mora por la entrega del bien arrendado, tendrá derecho el arrendatario a ser indemnizado. Queda a salvo,  siempre que el retardo no provenga de fuerza mayor o caso fortuito.

  • Mantener en el estado de servir para el fin a que ha sido arrendada

La obligación de mantener la cosa arrendada en buen estado, significa que debe hacer durante el arriendo todas las reparaciones necesarias, a excepción de las locativas. Las reparaciones locativas corresponden generalmente al arrendatario.

El arrendador estará obligado a hacer las reparaciones locativas, si los deterioros provinieron de fuerza mayor o caso fortuito.

  • A librar al arrendatario de toda turbación en el goce de la cosa arrendada.

El arrendador no podrá, sin el consentimiento del arrendatario, cambiar la forma de la cosa arrendada. No podrá hacer en ella obras o trabajos  que perturbe el goce de ella.

Si fuera el caso, que el arrendatario es turbado en su goce por el arrendador, tendrá derecho a ser indemnizado.

¿Cuáles son las obligaciones del arrendatario?

  • El arrendatario está obligado a pagar la renta acordada.
  • Tiene la obligación de usar la cosa según los términos del contrato.
  • Debe conservar el bien arrendado como un buen padre de familia.
  • El arrendatario debe conservarlo en condiciones: higiénicas, segura y limpia.
  • Está obligado a desocupar y dejarla en las mismas condiciones que fue entregada. Cuando culmine el  contrato de arrendamiento.
  • El arrendatario está obligado a responder por las reparaciones locativas. Aquellas que surgen por uso y deterioro ordinario.
  • Tendrá la obligación de responder no sólo por su propia culpa, sino la de su familia, huéspedes y dependientes.
  • El arrendatario no tiene la facultad de ceder el arriendo ni de subarrendar, a menos que el arrendador lo permita.
  • El arrendatario tiene la obligación de utilizar los servicios y artefactos del edificio de una manera segura y razonable.

¿Cómo poner término al contrato de arrendamiento?

  1. El contrato de arrendamiento puede terminar por la destrucción total de la cosa arrendada.
  2. Expiración del tiempo acordado, tomando en cuanta algunas distinciones:
    • Los contratos a plazo fijo extingue por el transcurrir del plazo. Por su parte, los contratos de plazo indeterminado (mes a mes),  se extingue por el «desahucio».
  3. Por sentencia judicial, tales como:
    • Juicio de término de contrato, por no pagar la renta.
    • La restitución de la propiedad, por expiación del tiempo acordado, entre otras.

Juicios relativos a los contratos de arriendo

Todo procedimientos en materia de arrendamiento le compete a los tribunales civiles. Debe aplicarse, en especial, a los juicios:

  • Desahucio.
  • Terminación del arrendamiento.
  • Restitución de la propiedad por extinción del derecho del arrendador.
  • Otros que versen sobre las demás cuestiones derivadas de estos contratos.
  • De indemnización de perjuicios que intente el arrendador o el arrendatario.
  • Restitución de la propiedad por expiración del tiempo estipulado para la duración del arriendo.

El desahucio del contrato de arriendo

El desahucio consiste que una de las partes contratantes comunica anticipadamente al otro, su intención de poner fin al contrato.

¿Cómo puede darse el desahucio por parte del arrendador?

En los contratos en que el plazo del arrendamiento se haya pactado mes a mes o en los contratos indefinidos, sólo podrá efectuarse por vía judicial o mediante notificación personal efectuada por un notario.

El plazo de desahucio será de dos meses, contado desde su notificación. El arrendatario desahuciado podrá restituir el bien raíz antes de expirar el plazo establecido y, en tal caso, estará obligado a pagar la renta de arrendamiento, sólo hasta el día de la restitución del inmueble.

El desahucio en los contratos de arrendamiento a plazo fijo

Los contratos celebrado a plazo fijo no superior a un año, el arrendador puede manifestar su voluntad de colocar  fin al contrato, antes del tiempo acordado.

¿Cómo puede hacer esto? ¿Se  podrá? La respuesta es, si. Sólo lo puede hacer por vía judicial, mediante una demanda.

El arrendatario tendrá un plazo de dos meses para dejar el inmueble. Cuando se notifique la acción judicial deberá pagar la renta y gastos comunes. Si se declara sin lugar el desahucio o la restitución, el actor no podrá intentar nuevamente tales acciones, sino transcurrido seis meses desde que haya quedado ejecutoriada la sentencia de rechazo, salvo que se funden en hechos acaecidos con posterioridad a la fecha de presentación de la demanda.

¿Se puede subarrendar?

El subarrendamiento está permitido por la ley, salvo que las partes (arrendador y arrendatario), al celebrar el contrato de arrendamiento hubieren pactado expresamente lo contrario.

¿Es posible que el arrendador no quiera recibir la renta?

Si. En caso de negativa del arrendador a recibir la renta de arrendamiento o a otorgar el correspondiente recibo al arrendatario que no deseare recurrir al procedimiento de pago, podrá depositar aquélla en la unidad del Servicio de Tesorerías que corresponda a la ubicación del inmueble, indicando el nombre, apellidos y la residencia del arrendador.

Al transcurrir tres años desde la fecha del ingreso del depósito en el Servicio de Tesorerías, el arrendador no hubiere efectuado su retiro, los fondos correspondientes pasarán a rentas generales de la Nación.

¿Qué sucede cuando el arrendatario no paga la renta?

Cuando el arrendatario no paga la renta, el arrendador, podrá pedir el cumplimiento forzado del contrato o su terminación.

Artículo 10 Ley 18101 “Cuando la terminación del arrendamiento se pida por falta de pago de la renta, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1977 del Código Civil, la segunda de las reconvenciones a que dicho precepto se refiere se practicará en la audiencia de contestación de la demanda”.

Artículo 1977 del C.C “La mora de un período entero en el pago de la renta, dará derecho al arrendador, después de dos reconvenciones, entre las cuales medien a lo menos cuatro días, para hacer cesar inmediatamente el arriendo, si no se presta seguridad competente de que se verificará el pago dentro de un plazo razonable, que no bajará de treinta días”.

La primera reconvención de pago se formula en la demanda y se entiende hecha al ser notificada; mientras que la segunda se practica como primera diligencia, en el comparendo que se realiza al quinto día de notificada la demanda. Si la renta no se paga dentro de esos cinco días, el arrendador puede dar por terminado su inquilinato e ir ante el magistrado para que lo desalojen.

Mejoras a la propiedad arrendada

El arrendador está obligado a mantener la propiedad para el fin que fue arrendada. Por ejemplo: Arriendo de habitaciones, alquiler de apartamento, entre otras. El arrendador debe dar cumplimiento con lo pactado en el contrato, lo que hace suponer realizar las reparaciones pertinentes durante el plazo establecido en el contrato.

Por esa razón, el arrendatario está obligado a:

  • Conservar la integridad interior de paredes, techos, pavimentos y cañerías, que durante el arrendamiento se quiebren o se desencajen.
  • Reponer cristales quebrados en ventanas y puertas.
  • Mantener en buen estado el servicio de puertas, ventanas y cerraduras.

Se entiende, que el arrendatario recibió en buen estado el bien alquilado, a menos que se pruebe lo contrario.

Mejoras indispensables

Las mejoras indispensables son aquellas sin las cuales la cosa se destruye o desaparece, no sirve para el objeto que se destina, por ejemplo, goteras. El arrendatario realizó arreglos sobre la propiedad porque era indispensable para seguir habitándola, el arrendador deberá reembolsar ese gasto. El arrendador podría hacerse cargo de otras mejoras que no sean necesarias siempre que lo haya convenido expresamente con el arrendatario, de lo contrario no tiene la obligación de reembolsarlas.

Mejoras útiles

Las mejoras útiles son aquellas que aumentan el valor del inmueble arrendado, el arrendador les deberá reembolsar siempre que haya consentido efectuarlas y con la expresa condición de pagarlas.

Reparaciones locativas

La ley de arrendamiento, obliga al arrendador hacerse cargo de las reparaciones locativas, sólo si los deterioros provinieron de fuerza mayor o caso fortuito.
Obliga al arrendatario, cuando se hace daños en paredes, rotura de vidrios, o reposición de enchufes, es decir, aquellas reparaciones que son de directa causa por quien ocupa la propiedad.

Derecho de retención

Es un derecho que la ley confiere tanto al arrendador como al arrendatario, para hacer eficaz el cobro de renta o el pago de indemnizaciones.

Sólo puede “retener” quien todavía tiene la cosa ajena en su poder.

Derecho de retención por parte del arrendador

Art. 1942 C.C «Podrá el arrendador, para seguridad del pago, y las indemnizaciones a que tenga derecho, retener todos los frutos existentes de la cosa arrendada, y todos los objetos con que el arrendatario la haya amoblado, guarnecido o provisto, y que le pertenecieren; y se entenderá que le pertenecen, a menos de prueba contraria».

Bien, para que proceda eficazmente el derecho de retención,  es necesario que su procedencia sea declarada judicialmente. El arrendador no puede ejercer dicho derecho, sin decreto judicial, pues la tenencia de la cosa arrendada se halla en poder del arrendatario, el cual tiene también bajo su dominio y posesión las especies sujetas a retención.

Como arrendador, vas a asegurar el pago de la renta, con los muebles que se encuentran en el bien arrendado.

Derecho de retención por parte del arrendatario

Articulo 1937 C.C «En todos los casos en que se debe indemnización al arrendatario, no podrá éste ser expelido o privado de la cosa arrendada, sin que previamente se le pague o se le asegure el importe por el arrendador. Sin embargo, no podrá ejercitarse el derecho, cuando estemos ante la extinción involuntaria del derecho del arrendador sobre la cosa arrendada».

El derecho de retención por parte del arrendatario, procede, cuando el arrendador adeuda indemnizaciones por mejoras realizadas por el arrendatario. Con el fin de ser pagadas por el arrendador. La retención es declarada judicialmente.

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