¿Como arriendo sin morir en el intento?
Las relaciones entre arrendatario y arrendador deben ser de las más sinuosas que existen. Aprende que derechos tiene cada uno, como ejercerlos y como cumplirlos.
La ley sobre arrendamiento de predios urbanos, es una ley que aplica a inmuebles ubicados dentro del radio urbano. La Ley de Arrendamiento no será aplicable a los siguientes bienes raíces urbanos:
- Inmuebles fiscales.
- Estacionamiento de automóviles y vehículos.
- Las viviendas regidas por la ley Nº19.281.
- Hoteles, residenciales y establecimientos similares, en las relaciones derivadas del hospedaje.
- Predios de cabida superior a una hectárea y que tengan aptitud agrícola, ganadera o forestal, o estén destinados a ese tipo de explotación.
- Viviendas que se arrienden por temporadas no superiores a tres meses, por períodos continuos o discontinuos, siempre que lo sean amobladas y para fines de descanso o turismo.
¿Qué es un contrato de arriendo?
Un contrato de arrendamiento, es un acuerdo celebrado entre un arrendador y un arrendatario, donde se obligan recíprocamente, a prestar un servicio, y la otra a pagar por ese goce.
Las partes al firmar el contrato de arriendo, se encuentran legalmente obligadas a cumplir con los términos del contrato.
¿El contrato de arrendamiento puede ser verbal?
Los contratos por naturaleza son consensuados, se perfecciona únicamente con el consentimiento de las partes contratantes. Por consiguiente, ambas formas de realizar los contratos, son validas. Los contratos verbales se consideran de obligatorio cumplimiento, sin embargo, es recomendable realizar un contrato por escrito. Sera tú respaldo al momento de probar la relación contractual.
Cuando los contratos no consten por escrito, se presumirá que la renta es el monto consignado en los depósitos o documentos de pago por al menos tres meses consecutivos y, en caso de que éstos no existan, se presumirá que la renta es la que declare el arrendatario.
Art. 20 inciso 2. Ley 18.101
¿Tipos de contratos de arrendamientos?
- Temporales: son aquellos contratos pactados mes a mes.
- Indefinidos: contratos sin fecha de término.
- Contratos a plazo fijo: contratos donde se establece una fecha para dar término al arrendamiento.
Las partes que celebran el contrato de arrendamiento se denominan:
- Arrendador: persona que entrega en arriendo el inmueble o predio.
- Arrendatario: persona que hará uso de la propiedad.
¿Cuáles son las obligaciones del arrendador?
Entregar al arrendatario la cosa arrendada.
El arrendador tiene la obligación de entregar la cosa dada en arriendo y dar cumplimiento a lo pactado en el contrato de arrendamiento.
Si el arrendador por hecho o culpa suya, ha puesto en imposibilidad la entrega del bien a arrendar, el arrendatario tendrá derecho a desistir del contrato, con indemnización de daños y perjuicios. Igualmente, si el arrendador por hecho o culpa suya, es constituido en mora por la entrega del bien arrendado, tendrá derecho el arrendatario a ser indemnizado. Queda a salvo, siempre que el retardo no provenga de fuerza mayor o caso fortuito.
Mantener en el estado de servir para el fin a que ha sido arrendada
La obligación de mantener la cosa arrendada en buen estado, significa que debe hacer durante el arriendo todas las reparaciones necesarias, a excepción de las locativas. Las reparaciones locativas corresponden generalmente al arrendatario.
El arrendador estará obligado a hacer las reparaciones locativas, si los deterioros provinieron de fuerza mayor o caso fortuito.
A librar al arrendatario de toda turbación en el goce de la cosa arrendada.
El arrendador no podrá, sin el consentimiento del arrendatario, cambiar la forma de la cosa arrendada. No podrá hacer en ella obras o trabajos que perturbe el goce de ella.
Si fuera el caso, que el arrendatario es turbado en su goce por el arrendador, tendrá derecho a ser indemnizado.
¿Cuáles son las obligaciones del arrendatario?
- El arrendatario está obligado a pagar la renta acordada.
- Tiene la obligación de usar la cosa según los términos del contrato.
- Debe conservar el bien arrendado como un buen padre de familia.
- El arrendatario debe conservarlo en condiciones: higiénicas, segura y limpia.
- Está obligado a desocupar y dejarla en las mismas condiciones que fue entregada. Cuando culmine el contrato de arrendamiento.
- El arrendatario está obligado a responder por las reparaciones locativas. Aquellas que surgen por uso y deterioro ordinario.
- Tendrá la obligación de responder no sólo por su propia culpa, sino la de su familia, huéspedes y dependientes.
- El arrendatario no tiene la facultad de ceder el arriendo ni de subarrendar, a menos que el arrendador lo permita.
- El arrendatario tiene la obligación de utilizar los servicios y artefactos del edificio de una manera segura y razonable.
¿Cómo poner término al contrato de arrendamiento?
- El contrato de arrendamiento puede terminar por la destrucción total de la cosa arrendada.
- Expiración del tiempo acordado, tomando en cuanta algunas distinciones:
- Los contratos a plazo fijo extingue por el transcurrir del plazo. Por su parte, los contratos de plazo indeterminado (mes a mes), se extingue por el «desahucio».
- Por sentencia judicial, tales como:
- Juicio de término de contrato, por no pagar la renta.
- La restitución de la propiedad, por expiación del tiempo acordado, entre otras.
Juicios relativos a los contratos de arriendo
Todo procedimientos en materia de arrendamiento le compete a los tribunales civiles. Debe aplicarse, en especial, a los juicios:
- Desahucio.
- Terminación del arrendamiento.
- Restitución de la propiedad por extinción del derecho del arrendador.
- Otros que versen sobre las demás cuestiones derivadas de estos contratos.
- De indemnización de perjuicios que intente el arrendador o el arrendatario.
- Restitución de la propiedad por expiración del tiempo estipulado para la duración del arriendo.
El desahucio del contrato de arriendo
El desahucio consiste que una de las partes contratantes comunica anticipadamente al otro, su intención de poner fin al contrato.
¿Cómo puede darse el desahucio por parte del arrendador?
En los contratos en que el plazo del arrendamiento se haya pactado mes a mes o en los contratos indefinidos, sólo podrá efectuarse por vía judicial o mediante notificación personal efectuada por un notario.
El plazo de desahucio será de dos meses, contado desde su notificación. El arrendatario desahuciado podrá restituir el bien raíz antes de expirar el plazo establecido y, en tal caso, estará obligado a pagar la renta de arrendamiento, sólo hasta el día de la restitución del inmueble.
El desahucio en los contratos de arrendamiento a plazo fijo
Los contratos celebrado a plazo fijo no superior a un año, el arrendador puede manifestar su voluntad de colocar fin al contrato, antes del tiempo acordado.
¿Cómo puede hacer esto? ¿Se podrá? La respuesta es, si. Sólo lo puede hacer por vía judicial, mediante una demanda.
El arrendatario tendrá un plazo de dos meses para dejar el inmueble. Cuando se notifique la acción judicial deberá pagar la renta y gastos comunes. Si se declara sin lugar el desahucio o la restitución, el actor no podrá intentar nuevamente tales acciones, sino transcurrido seis meses desde que haya quedado ejecutoriada la sentencia de rechazo, salvo que se funden en hechos acaecidos con posterioridad a la fecha de presentación de la demanda.
¿Se puede subarrendar?
El subarrendamiento está permitido por la ley, salvo que las partes (arrendador y arrendatario), al celebrar el contrato de arrendamiento hubieren pactado expresamente lo contrario.
¿Es posible que el arrendador no quiera recibir la renta?
Si. En caso de negativa del arrendador a recibir la renta de arrendamiento o a otorgar el correspondiente recibo al arrendatario que no deseare recurrir al procedimiento de pago, podrá depositar aquélla en la unidad del Servicio de Tesorerías que corresponda a la ubicación del inmueble, indicando el nombre, apellidos y la residencia del arrendador.
Al transcurrir tres años desde la fecha del ingreso del depósito en el Servicio de Tesorerías, el arrendador no hubiere efectuado su retiro, los fondos correspondientes pasarán a rentas generales de la Nación.
¿Qué sucede cuando el arrendatario no paga la renta?
Cuando el arrendatario no paga la renta, el arrendador, podrá pedir el cumplimiento forzado del contrato o su terminación.
Cuando la terminación del arrendamiento se pida por falta de pago de la renta, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1977 del Código Civil, la segunda de las reconvenciones a que dicho precepto se refiere se practicará en la audiencia de contestación de la demanda
Artículo 10 Ley 18.101
La mora de un período entero en el pago de la renta, dará derecho al arrendador, después de dos reconvenciones, entre las cuales medien a lo menos cuatro días, para hacer cesar inmediatamente el arriendo, si no se presta seguridad competente de que se verificará el pago dentro de un plazo razonable, que no bajará de treinta días.
Artículo 1977 del Código Civil
La primera reconvención de pago se formula en la demanda y se entiende hecha al ser notificada; mientras que la segunda se practica como primera diligencia, en el comparendo que se realiza al quinto día de notificada la demanda. Si la renta no se paga dentro de esos cinco días, el arrendador puede dar por terminado su inquilinato e ir ante el magistrado para que lo desalojen.
Mejoras a la propiedad arrendada
El arrendador está obligado a mantener la propiedad para el fin que fue arrendada. Por ejemplo: Arriendo de habitaciones, alquiler de apartamento, entre otras. El arrendador debe dar cumplimiento con lo pactado en el contrato, lo que hace suponer realizar las reparaciones pertinentes durante el plazo establecido en el contrato.
Por esa razón, el arrendatario está obligado a:
- Conservar la integridad interior de paredes, techos, pavimentos y cañerías, que durante el arrendamiento se quiebren o se desencajen.
- Reponer cristales quebrados en ventanas y puertas.
- Mantener en buen estado el servicio de puertas, ventanas y cerraduras.
Se entiende, que el arrendatario recibió en buen estado el bien alquilado, a menos que se pruebe lo contrario.
Mejoras indispensables
Las mejoras indispensables son aquellas sin las cuales la cosa se destruye o desaparece, no sirve para el objeto que se destina, por ejemplo, goteras. El arrendatario realizó arreglos sobre la propiedad porque era indispensable para seguir habitándola, el arrendador deberá reembolsar ese gasto. El arrendador podría hacerse cargo de otras mejoras que no sean necesarias siempre que lo haya convenido expresamente con el arrendatario, de lo contrario no tiene la obligación de reembolsarlas.
Mejoras útiles
Las mejoras útiles son aquellas que aumentan el valor del inmueble arrendado, el arrendador les deberá reembolsar siempre que haya consentido efectuarlas y con la expresa condición de pagarlas.
Reparaciones locativas
La ley de arrendamiento, obliga al arrendador hacerse cargo de las reparaciones locativas, sólo si los deterioros provinieron de fuerza mayor o caso fortuito.
Obliga al arrendatario, cuando se hace daños en paredes, rotura de vidrios, o reposición de enchufes, es decir, aquellas reparaciones que son de directa causa por quien ocupa la propiedad.
Derecho de retención
Es un derecho que la ley confiere tanto al arrendador como al arrendatario, para hacer eficaz el cobro de renta o el pago de indemnizaciones.
Derecho de retención por parte del arrendador
Bien, para que proceda eficazmente el derecho de retención, es necesario que su procedencia sea declarada judicialmente. El arrendador no puede ejercer dicho derecho, sin decreto judicial, pues la tenencia de la cosa arrendada se halla en poder del arrendatario, el cual tiene también bajo su dominio y posesión las especies sujetas a retención.
Podrá el arrendador, para seguridad del pago, y las indemnizaciones a que tenga derecho, retener todos los frutos existentes de la cosa arrendada, y todos los objetos con que el arrendatario la haya amoblado, guarnecido o provisto, y que le pertenecieren; y se entenderá que le pertenecen, a menos de prueba contraria
Art. 1942 Código Civil
Como arrendador, vas a asegurar el pago de la renta, con los muebles que se encuentran en el bien arrendado.
Derecho de retención por parte del arrendatario
El derecho de retención por parte del arrendatario, procede, cuando el arrendador adeuda indemnizaciones por mejoras realizadas por el arrendatario. Con el fin de ser pagadas por el arrendador. La retención es declarada judicialmente.
En todos los casos en que se debe indemnización al arrendatario, no podrá éste ser expelido o privado de la cosa arrendada, sin que previamente se le pague o se le asegure el importe por el arrendador. Sin embargo, no podrá ejercitarse el derecho, cuando estemos ante la extinción involuntaria del derecho del arrendador sobre la cosa arrendada.
Art. 1937 Código Civil
buenas tardes tengo un contrato hasta el 31-01-25 y el dueño al decirle que estaría solo hasta fin de mes me esta obligando a dejar el Depto el día 15 siendo que pago por anticipado el arriendo. es decir debería estar hasta el ultimo día de enero, y el esgrime que por no dar el aviso me da 9 días para dejar el dpto.
No es ajustado a Derecho lo que te está diciendo si tal como me dices, te vas a ir a fin de mes que es lo que decía el contrato.
Hola una consulta, arrendé una casa en la cual entraron a robar y la chapa del portón me la entregaron mala, solo se podía cerrar por afuera, y la otra chapa la reventaron, le corresponde pagar a la dueña de la casa? O a mi?
Saludos y espero la respuesta
Hola entregue un dpto en arriendo luego de 8 años con todos los pagos y cuentas al dia. Ahora me hacen cobro de $700 mil pesos por pintar y hacer algunos arreglos, de ahi se descuentan $400 de la garantia, pero me parece un poco excesivo y no tengo muchas ganas de pagar ese diferencial. Corresponde o no?
Buenas,
Tengo a mi hija estudiando durante un periodo de 6 meses en Santiago de Chile.
El propietario de la vivienda alquilada, le obliga a hacerse cargo de una limpieza industrial de l sarro de la griferia q actualmente esta en buen estado, manifestando para evitar en un futuro.
Asi mismo los gastos comunitarios de gym y piscina los rienen q pagar aparte del precio de alquiler???
Esto es legal???
Espero su respuesta.
Muchas gracias
Si, es legal.
Hola, Mi arrendador me dijo que el valor de los gastos comunes eran de 60.000 y ahora me encuentro que son de 100.000 puedo hacer algún reclamo por esto? por publicidad engañosa?
¿eso aparecía en el contrato?
Hola, Arrendé mi local comercial en junio 2024 por periodo de un año renovable automáticamente, pago junio, julio y agosto los 05 de cada mes y este 29/08/2024, me avisa que como tiene pagado hasta el 05/09. Dejará el local y desea sacar sus pertenecías del local. (que le he dicho que no saca nada mientras yo no tenga claro lo que debo hacer).
Tenemos un Contrato de Arriendo donde dice que el término del contrato de forma anticipada debe ser avisada con carta certificada con 2 meses de anticipación, este contrato lo hizo un corredor de propiedades y el o responde o se esta desentendiendo de este tema que me aqueja. ¿que tengo que hacer?
Lo puedes demandar para que te pague todo el nuevo periodo de renovación restante, es decir, si se renovaba ahora en septiembre y el no respetó, tendría que pagarte hasta septiembre de 2025.
Buenas noches, mi consulta es: Yo quiero arrendar una propiedad, y en la entrevista el dueño al ser consultado de quien debe pagar las reparaciones electricas de la propiedad, vale decir , instalaciones nuevas, cambio de cables electricos que estan defectuosos, modificacion de circuitos ya existentes. A lo que el dueño de la propiedad, dice que el no hace ningun arreglo y toda reparacion debe ser cargo de la persona que quiera arrendar la propiedad, porque es para su comodidad. Finalmente no arrende la propiedad, porque tengo entendido que las reparaciones en este tema en cuestion son de parte del dueño. Ahora si yo quiero colocar una lampara eso se entiende que yo debo hacerme cargo.
Buenos dias, mi consulta. Es que arriendo una casa 3 años.. El contrato con fecha 25 de marzo.. Y la dueño me envió la carta el 8 marzo dando termino de no renovar. Con 2 meses mi salida. No encontrado otro arriendo… Llevo todos mis pagos al dia. Básico y arriendo… . Que pasa si no me retiro.. Y sigo con los pagos al dia.. Tengo mas plazo.. Esa es mi consulta.. Yo a ella los pago son por transferencia.. Ya pague el mes que me tenia wue ir.. Y me dijo un mes mas entonces.. La verdad. Quiero. Saber si la carta corresponde. Esfa en la fecha correcta.. Gracias. Buen día
Tendría que revisar el contrato para contestarte, estimada.
Estimados, soy dueña del 50% de una propiedad y mi ex suegra de la otra mitad. Mi ex pareja (nunca nos casamos) ha tomado el rol de arrendador de uno de los inmuebles de mi propiedad, sin contratos y sin ser dueño legal. Yo ahora le estoy solicitando regularizar esta situación y en mi calidad de dueña legal hacer el contrato con la persona que ha sido la arrendataria. Llevo 3 años sin recibir el dinero de los arriendos de mi propiedad (por el acuerdo verbal que hizo mi ex pareja con la arrendataria actual), y necesito tomar cartas en el asunto. Quisiera saber, a que vías legales puedo acudir, para que la arrendataria acepte firmar contrato conmigo como dueña. Y si es que ella se niega por acuerdo de palabra con mi ex pareja, que puedo hacer yo al respecto?. Que tipo de demandas o denuncias puedo hacerle a mi ex pareja por arrendar ilegalmente la propiedad o a la arrendataria que no tiene contrato verbal ni escrito conmigo. Esto seria un tipo de usurpación?
que tipo de inmueble es? un local o uno habitacional?
Hola. Quisiera saber que puedo hacer. Puesto que estuve 1 año arrendado una casa interior, que de seguro no está regularizada. Donde pagué todos los meses y esperaba que se reintegrará parte del mes de garantía y la dueña mintió indicando que lo habías ocupado. Después salió con una cotización no formal de 1 millon de pesos – . Por daños en el interior. Como cambio de cerámica por saltaduras. Mas insumos mas Mano de obra. Más 6 planchas de pared mas maestro y el sacaso de planchas e instalación sólo porque se perforó con 4 agujeros cada plancha de 0,5 cm de diametro cada orificio, para instalaran muebles aéreos- esquineros. Ahora bien ella…. espera dejarse $300.000 mil pesos por ese concepto (con gasto de luz incluido , llegando a ser esto $30.000) … ¿qué puedo hacer, qué es lo justo?. Me deja muy mal esta situación.
Te recomiendo tragar veneno y seguir adelante. Te va a salir más caro el juicio y sus gastos que lo que te pueda devolver.
Estimados
Arrende un local comercial para consulta medica y se hicieron mejoras en el local incluso se colocaron unas puertas en el interior para separar las consultas y se cambio la puerta del baño y la entrada se coloco puerta de aluminio ahora me enmtregaron el local pero sacaron todas las puertas interiores , la del baño incluso la puerta de aluminio de entrada me dejaron el local abierto mi consulta puede hacer eso el arrenadatario llevarse todo.
Gracias espero sus comentario por favor.
Puede llevarse aquello no autorizado por ti en la medida que no cause daños estructurales.
Buenas noches, el 31 de Julio cumplí 1 año de arriendo, contrato plazo fijo renovable por mismo tiempo. He estado muy mal económicamente, sin trabajo pero siempre pagué el arriendo dentro de los 05 días de cada mes. Alargué lo más que pude esta situación, ya cumplí el año y se supone debo dar aviso con 2 meses de anticipación pero no tengo dinero, no podré pagar Agosto y mi única salida es irme a casa de papás, después de 10 años.
Pienso darles aviso, decirles que no puedo continuar, que me den unos pocos días para entregar el depto y se queden con la totalidad del mes de garantía. Es primera vez que estoy en algo así de desesperado pero pienso que es preferible alguien honesto que les devolverá el depto en excelente estado a alguien que no paga y permanece descaradamente… Ellos qué acciones podrían tomar? perderían tiempo en demandarme? Qué me podría aconsejar? Quedo atenta, muchas gracias.
Pilar, te recomiendo transparentar lo mismo que me enviaste tu. A ningun arrendador le conviene demandar el cumplimiento forzado, menos si no tienes dinero. Es una perdida de tiempo y recursos.
Estimados , tengo una pregunta … Mi arrendador me pidió desalojar…. Lo hice , pero por concepto de deuda de luz y agua . Me retuvo microondas cama y galón de gas . No existe notificación, no existe contrato, ni demanda ley por ahí en otro artículo que este tipo de muebles no pueden ser retenidos ayuda por favor
No se puede retener nada sin orden judicial
Estimados, tengo una consulta.
Dejé mi departamento hace un mes, di el mes de garantía perdido cuando al despegar cosas de la pared pasé a llevar la pintura, sin embargo, mi arrendatario además de justamente quedarse con el mes de garantía, me está pidiendo que le pague $100.000 más extra por concepto de reparaciones y mano de obra. (Sólo tuvo que pintar, el mismo me confirmó que el dpto más allá de eso estaba en buenas condiciones).
Mi consulta es ¿Es esto legal? ¿Estoy obligada a dar ese pago extra si no hubo una cotización de por medio? No considero justo este pago, puesto que me está cobrando sólo $250.000 por concepto de mano de obra.
Quedo atenta, ya que no sé como responder esto.
Estimados.
Hace exactamente un mes, firme un contrato de arrendamiento con plazo de un año por un departamento. Firme contrato el dia 20 de abril pero me mude el primero de mayo. El dia 16 de mayo, violentaron la puerta de acceso a la propiedad, generando daños al marco de la misma, pero no alcanzaron a acceder a la propiedad. he hablado con la administración del edificio, y la verdad no han colaborado en la gestión de facilitarme los videos de las cámaras, honestamente, no me siento segura en la propiedad, realice una denuncia ante la PDI, y me gustaria dar termino al contrato de arriendo, pero no me parece justo que me hagan pagar la penalidad por dar termino anticpado, considerando que mi causa me parece totalmente justa.
Entiendo tu postura, ¿pero podemos decir que ese intento de robo se dió porque el departamento es especialmente inseguro? Para terminar el contrato tenemos que encontrar elementos que sean parte del inmueble, no cuestiones externas.