Juicio Precario: Cómo recuperar lo que es Tuyo

¿Necesitas un Juicio Precario? Las cosas no son gratis, y desde ese punto de vista molesta saber que alguien se está aprovechando de tu esfuerzo, ocupando un inmueble de tu propiedad, sin pagar nada.

Seguramente has intentado «por la buena», conversando, intentado llegar a un acuerdo, pero les das la mano y se toman el codo.

Lo más seguro es que ellos sepan que no harás nada y se tomarán todo el tiempo del mundo en perpetuar esta situación.

Probablemente llevas años así (¿quizás años?), por lo mismo, llegó la hora de llevar las palabras a acción.

La respuesta que nos da la ley, desde un punto de vista civil, es Juicio Precario.

¿Qué es el «Precario»?

Se encuentra regulada en el artículo 2195 de nuestro Código Civil y es hoy una de las principales acciones reales en casos donde se requiere dirimir litigios respecto de ocupación de bienes inmuebles.

Se entiende precario cuando no se presta la cosa para un servicio particular ni se fija tiempo para su restitución. Constituye también precario la tenencia de una cosa ajena, sin previo contrato y por ignorancia o mera tolerancia del dueño.

Art. 2195 Código Civil

De lo anterior, ya es posible que fijemos el objetivo de este procedimiento: La recuperación del bien mueble/inmueble de aquella persona que lo tiene sin existir un título (contrato) que lo habilite para aquello.

¿Cuáles son los Requisitos?

Para el Juicio Precario deben cumplirse los siguientes presupuestos fácticos:

1. En primer lugar, el actor o demandante, debe ser dueño de la cosa (mueble o inmueble) cuya restitución se pretende reclamar.
2. Luego, hay que tener presente que el demandado se debe encontrar detentando el objeto del litigio sin contrato o sin contrato que le sea oponible al dueño (Con este punto los jueces se pelean hasta el día de hoy).
   De este presupuesto podemos desprender que, no existe un vínculo contractual alguno entre demandante y demandado
3. El demandado debe ocupar tu propiedad o bien por ignorancia o mera tolerancia del dueño.

¿Qué Significa esto de “Ignorancia o Mera tolerancia”?

Quizás el concepto de ignorancia, sea bastante autoexplicativo. Sin embargo la mera tolerancia es distinta, y generalmente se asocia a la idea de permitir una situación de hecho por condecendencia del dueño, pero sin que en ningún minuto ello implique la aceptación de que el demandado use el mueble o inmueble como si tuviera el derecho a hacerlo. Solo aceptas que lo use, pero no como dueño.

Es como cuando le pasas un celular a un niño para que se quede callado. No por eso, le regalaste tu celular ni le permites que lo use como si fuera de él.

La jurisprudencia ha definido la mera tolerancia, como:

La mera tolerancia a que se refiere el artículo 2195, inciso 2º del Código Civil debe entenderse a la tenencia de cosa ajena causada en la simple y exclusiva indulgencia, condescendencia, permiso, aceptación, admisión, favor o gracia de su dueño

Ojo, que el precario siempre corresponde a una situación de “hecho”, por lo que estos presupuestos fácticos que mencionamos, siempre procederán a ser debidamente analizados por el juez a propósito de los requisitos de procedencia del juicio precario.

Duración.

Depende. La ley 21.461 modificó varios procedimientos de recuperación de inmuebles, entre ellos, el precario. En efecto, le hace aplicable al precario el mismo procedimiento sumario que se creó para la recuperación de bienes entregados en arrendamiento por no pago de rentas. Si es así, en uno o dos meses podría estar resuelto. Sin embargo, este procedimiento contempla que si el demandado se defiende y el juez considera el argumento plausible, terminará el procedimiento monitorio y ordenara un juicio que conozca que asunto con mayor detalle.

Es nuevo juicio, hoy debe estar tomando entre 4 a 6 meses.

Tramitación del Juicio Monitorio para el Precario

PROCEDIMIENTO JUDICIAL MONITORIO. Disminuye los tiempos de tramitación en los juicios de arrendamiento.

• Es un procedimiento judicial breve la restitución de la propiedad.
• Notificada la demanda, el demandado tiene 10 días dentro de los cuales puede:
  • Allanarse y decir que se irá
  • Oponerse a la demanda
  • No presentarse en el juicio
• Ocupante no se va, no comparece en el juicio o no se opone a la demanda: el juez acogerá la demanda y ordenará el lanzamiento del demandado y demás ocupantes del inmueble, en un plazo no superior a 10 días.
• Ocupante se opone a la demanda:
  • Debe hacerse por escrito.
  • Señalar los medios de prueba con los que acreditará la oposición.
• Qué hace el juez si hay oposición del Ocupante
  • La contestación se rechaza y ordena el lanzamiento de la propiedad; o
  • Acoge la contestación, por lo que termina el procedimiento Monitorio y debe iniciarse un nuevo juicio que tiene una tramitación más extensa.

Tramitación si el juez rechaza el procedimiento monitorio para el precario

1. Inicio del procedimiento. El juicio precario se puede iniciar mediante la presentación de una demanda o de una medida prejudicial. Una vez presentada la demanda, el tribunal deberá dictar una resolución citando a las partes a una audiencia de contestación y conciliación al quinto día contado desde la notificación de la demanda. La demanda, junto con la resolución que cita a las partes al comparendo, deberá notificarse personalmente al demandado, y por el estado diario al demandante.

2. Audiencia de Contestación y Conciliación. Esta audiencia se lleva a afecto con las partes que asistan, pudiendo darse dos situaciones:

   1. Que a la audiencia concurran ambas partes (demandante y demandado). En este caso el demandante deberá ratificar la demanda, y el demandado podrá defenderse.
      El tribunal deberá llamar a las partes a conciliación, y en el evento que no se llegue a conciliación total, se dará por terminado el comparendo, quedando el tribunal en resolver si cita a las partes a oír sentencia o si recibe la causa a prueba.
   2. Que al comparendo sólo concurra el demandante. En este caso, el tribunal tendrá que dar por evacuados los trámites de contestación de la demanda y conciliación, en rebeldía del demandado, poniendo término a la audiencia y quedando en resolver si recibe o no la causa a prueba.
      Ojo, hay que tener presente que de todas maneras, en estas situaciones existe una especie de institución procesal especial, la cual consiste en que el demandante podrá pedir que se acceda provisionalmente a lo solicitado. Pero, esta facultad sólo se podrá hacer valer si es que concurren dos requisitos copulativos:
      1. Que el comparendo de contestación y conciliación se haya practicado en rebeldía del demandado y que
      2. El demandante invoque fundamentos plausibles.

3. Periodo de Prueba. En el caso que hayan hechos sustanciales, pertinentes y controvertidos, el tribunal deberá recibir la causa a prueba, dictando una resolución fijando los puntos de prueba, resolución que deberá notificarse por cédula a las partes.

4. Citación para oír sentencia. Hay que distinguir dos situaciones:

   1. Si en la causa no hay hechos sustanciales, pertinentes y controvertidos, el tribunal debe citar a las partes a oír sentencia después de terminado el comparendo de contestación y conciliación.
   2. Si en la causa, se recibió la causa a prueba, el juez debe citar a las partes a oír sentencia inmediatamente después de vencido el término probatorio.

5. Sentencia definitiva. Debe dictarse dentro del plazo de 10 días después de la resolución que citó a las partes a oír sentencia.

Ideas finales

El juicio de precario suele aparecer cuando una ocupación que parecía tolerada o informal deja de ser sostenible. Para el dueño, el problema no es solo recuperar el inmueble, sino probar bien su dominio y la falta de un título que justifique la ocupación.

Antes de demandar, conviene revisar títulos, inscripciones, antecedentes familiares o contractuales y cualquier documento que el ocupante pueda usar para defenderse.

Si quieres nuestra ayuda, contáctanos. Estaremos felices de ayudarte.

Preguntas frecuentes

¿Qué documento prueba mejor mi dominio en un precario?

La inscripción de dominio vigente y los títulos que expliquen cómo adquiriste. Si hay herencias, comunidades o compraventas recientes, conviene ordenar toda la cadena.

¿Cuándo no conviene demandar precario?

Cuando el ocupante tiene un título discutible, contrato, calidad de heredero, promesa, comodato o relación jurídica que el tribunal pueda considerar suficiente para rechazar la acción.

¿Qué debe probar quien ocupa el inmueble?

Debe mostrar un título o antecedente que justifique su ocupación frente al dueño. No basta negar el dominio del actor si no explica por qué puede permanecer.

¿Puede usarse precario contra familiares?

Sí, pero hay que revisar si existen derechos hereditarios, acuerdos familiares, comodato, comunidad o tolerancia prolongada que cambie la estrategia.