¿Necesitas un Juicio Precario? Las cosas no son gratis, y desde ese punto de vista molesta saber que alguien se está aprovechando de tu esfuerzo, ocupando un inmueble de tu propiedad, sin pagar nada.
Seguramente has intentado «por la buena», conversando, intentado llegar a un acuerdo, pero les das la mano y se toman el codo.
Lo más seguro es que ellos sepan que no harás nada y se tomarán todo el tiempo del mundo en perpetuar esta situación.
Probablemente llevas años así (¿quizás años?), por lo mismo, llegó la hora de llevar las palabras a acción.
La respuesta que nos da la ley, desde un punto de vista civil, es Juicio Precario.
¿Qué es el «Precario»?
Se encuentra regulada en el artículo 2195 de nuestro Código Civil y es hoy una de las principales acciones reales en casos donde se requiere dirimir litigios respecto de ocupación de bienes inmuebles.
Se entiende precario cuando no se presta la cosa para un servicio particular ni se fija tiempo para su restitución. Constituye también precario la tenencia de una cosa ajena, sin previo contrato y por ignorancia o mera tolerancia del dueño.
Art. 2195 Código Civil
De lo anterior, ya es posible que fijemos el objetivo de este procedimiento: La recuperación del bien mueble/inmueble de aquella persona que lo tiene sin existir un título (contrato) que lo habilite para aquello.
¿Cuáles son los Requisitos?
Para el Juicio Precario deben cumplirse los siguientes presupuestos fácticos:
- En primer lugar, el actor o demandante, debe ser dueño de la cosa (mueble o inmueble) cuya restitución se pretende reclamar.
- Luego, hay que tener presente que el demandado se debe encontrar detentando el objeto del litigio sin contrato o sin contrato que le sea oponible al dueño (Con este punto los jueces se pelean hasta el día de hoy).
De este presupuesto podemos desprender que, no existe un vínculo contractual alguno entre demandante y demandado - El demandado debe ocupar tu propiedad o bien por ignorancia o mera tolerancia del dueño.
¿Qué Significa esto de “Ignorancia o Mera tolerancia”?
Quizás el concepto de ignorancia, sea bastante autoexplicativo. Sin embargo la mera tolerancia es distinta, y generalmente se asocia a la idea de permitir una situación de hecho por condecendencia del dueño, pero sin que en ningún minuto ello implique la aceptación de que el demandado use el mueble o inmueble como si tuviera el derecho a hacerlo. Solo aceptas que lo use, pero no como dueño.
Es como cuando le pasas un celular a un niño para que se quede callado. No por eso, le regalaste tu celular ni le permites que lo use como si fuera de él.
La jurisprudencia ha definido la mera tolerancia, como:
La mera tolerancia a que se refiere el artículo 2195, inciso 2º del Código Civil debe entenderse a la tenencia de cosa ajena causada en la simple y exclusiva indulgencia, condescendencia, permiso, aceptación, admisión, favor o gracia de su dueño
Ojo, que el precario siempre corresponde a una situación de “hecho”, por lo que estos presupuestos fácticos que mencionamos, siempre procederán a ser debidamente analizados por el juez a propósito de los requisitos de procedencia del juicio precario.
Duración.
Depende. La ley 21.461 modificó varios procedimientos de recuperación de inmuebles, entre ellos, el precario. En efecto, le hace aplicable al precario el mismo procedimiento sumario que se creó para la recuperación de bienes entregados en arrendamiento por no pago de rentas. Si es así, en uno o dos meses podría estar resuelto. Sin embargo, este procedimiento contempla que si el demandado se defiende y el juez considera el argumento plausible, terminará el procedimiento monitorio y ordenara un juicio que conozca que asunto con mayor detalle.
Es nuevo juicio, hoy debe estar tomando entre 4 a 6 meses.
Tramitación del Juicio Monitorio para el Precario
PROCEDIMIENTO JUDICIAL MONITORIO. Disminuye los tiempos de tramitación en los juicios de arrendamiento.
- Es un procedimiento judicial breve la restitución de la propiedad.
- Notificada la demanda, el demandado tiene 10 días dentro de los cuales puede:
- Allanarse y decir que se irá
- Oponerse a la demanda
- No presentarse en el juicio
- Ocupante no se va, no comparece en el juicio o no se opone a la demanda: el juez acogerá la demanda y ordenará el lanzamiento del demandado y demás ocupantes del inmueble, en un plazo no superior a 10 días.
- Ocupante se opone a la demanda:
- Debe hacerse por escrito.
- Señalar los medios de prueba con los que acreditará la oposición.
- Qué hace el juez si hay oposición del Ocupante
- La contestación se rechaza y ordena el lanzamiento de la propiedad; o
- Acoge la contestación, por lo que termina el procedimiento Monitorio y debe iniciarse un nuevo juicio que tiene una tramitación más extensa.
Tramitación si el juez rechaza el procedimiento monitorio para el precario
- Inicio del procedimiento. El juicio precario se puede iniciar mediante la presentación de una demanda o de una medida prejudicial. Una vez presentada la demanda, el tribunal deberá dictar una resolución citando a las partes a una audiencia de contestación y conciliación al quinto día contado desde la notificación de la demanda. La demanda, junto con la resolución que cita a las partes al comparendo, deberá notificarse personalmente al demandado, y por el estado diario al demandante.
- Audiencia de Contestación y Conciliación. Esta audiencia se lleva a afecto con las partes que asistan, pudiendo darse dos situaciones:
- Que a la audiencia concurran ambas partes (demandante y demandado). En este caso el demandante deberá ratificar la demanda, y el demandado podrá defenderse.
El tribunal deberá llamar a las partes a conciliación, y en el evento que no se llegue a conciliación total, se dará por terminado el comparendo, quedando el tribunal en resolver si cita a las partes a oír sentencia o si recibe la causa a prueba. - Que al comparendo sólo concurra el demandante. En este caso, el tribunal tendrá que dar por evacuados los trámites de contestación de la demanda y conciliación, en rebeldía del demandado, poniendo término a la audiencia y quedando en resolver si recibe o no la causa a prueba.
Ojo, hay que tener presente que de todas maneras, en estas situaciones existe una especie de institución procesal especial, la cual consiste en que el demandante podrá pedir que se acceda provisionalmente a lo solicitado. Pero, esta facultad sólo se podrá hacer valer si es que concurren dos requisitos copulativos:- Que el comparendo de contestación y conciliación se haya practicado en rebeldía del demandado y que
- El demandante invoque fundamentos plausibles.
- Que a la audiencia concurran ambas partes (demandante y demandado). En este caso el demandante deberá ratificar la demanda, y el demandado podrá defenderse.
- Periodo de Prueba. En el caso que hayan hechos sustanciales, pertinentes y controvertidos, el tribunal deberá recibir la causa a prueba, dictando una resolución fijando los puntos de prueba, resolución que deberá notificarse por cédula a las partes.
- Citación para oír sentencia. Hay que distinguir dos situaciones:
- Si en la causa no hay hechos sustanciales, pertinentes y controvertidos, el tribunal debe citar a las partes a oír sentencia después de terminado el comparendo de contestación y conciliación.
- Si en la causa, se recibió la causa a prueba, el juez debe citar a las partes a oír sentencia inmediatamente después de vencido el término probatorio.
- Sentencia definitiva. Debe dictarse dentro del plazo de 10 días después de la resolución que citó a las partes a oír sentencia.
Preguntas Frecuentes
¿Qué es un juicio de precario?
Es un juicio que permite en Chile la recuperación de un inmueble que ha sido ocupado por una tercera persona a quien tu no autorizaste su uso, sea por tolerancia o por ignorancia.
¿Cuánto se demora un juicio de precario?
Entre 4 a 6 meses, aunque podría ser más dependiendo de si se reclama contra la sentencia definitiva o sentencia que falle el recurso de apelación
¿Cómo defender un precario?
Hay diversas fórmulas, que van de la mano principalmente de atacar la mera tolerancia o ignorancia que se le atribuye al ocupante, existencia de titulo que ampare su posesión, entre otros.
Conclusiones
Al momento de querer iniciar un procedimiento sumario de juicio precario, es necesario contar con una buena asesoría, puesto que implica la aplicación de una buena argumentación e interpretación de las normas y existen varios errores comunes a la hora de impetrarla. ¿El más conocido? Querer sacar a quien arrienda «sin contrato» con un juicio precario.
Otra cosa que es necesario tener presente que hay que analizar los argumentos del por qué se tomaron la casa. Si en realidad es una disputa donde esas personas son herederas o cualquier otro legitimo derecho (independiente de que estemos de acuerdo), podría, dependiendo de las circunstancias, ser mejor no perder tiempo con el juicio monitorio e iniciar directamente con el sumario.
Siendo demandado, jamás será suficiente negarte al dominio que el actor pretende sobre la cosa objeto del litigio, es por esto que junto con desconocer el dominio del actor, el demandado debe invocar a su favor un título que acredite su dominio.
¿Eres parte de una situación asi? ¿Qué has hecho para intentar sacarlos? ¿Cómo ha sido tu experiencia en juicios? Escríbenos y te daremos respuesta, tan pronto como podamos.
Somos 5 hermanos y tenemos de herencia la casa de mi mamá pero mi hermano mayor la puso en arriendo sin contrato y solo se a beneficiado el y yo tengo el poder de mis otros tres hermanos y queremos desalojar a los arrendatarios como lo puedo hacer
Somos 5 hermanos y tenemos de herencia la casa de mi mamá pero mi hermano mayor la puso en arriendo sin contrato y solo se a beneficiado el y yo tengo el poder de mis otros tres hermanos y queremos desalojar a los arrendatarios como lo puedo hacer
Tengo una parcela donde viven 3 hermanos cada uno en una casa distinta, la parcela solo tiene un rol, pero a uno de ellos debo pedirle abandone la propiedad y la casa que habita, no hay contrato ni nada que se le parezca, que me recomiendas,?
Buenas noches, desalojaron a mi ex pareja por VIF y sigo viviendo en su casa junto a un hijo solo mio y uno que tenemos en común, quiere que me vaya de su casa y además pagar una pensión baja qué no aporta en la realidad de las necesidades básicas del bebé que tenemos.
Es factible que me desaloje y en que plazo más o menos puede hacerlo efectivo si me demanda por precario?
Cuanto costaría defenderme de una demanda civil en este caso?
Agradezco su respuesta de antemano.
Tienes que demandar pensión de alimentos y pedir usufructo sobre la casa.
Buenas tardes, consulta la ley devuélveme mi casa se aplica para el arriendo de galpones destinadas a bodegas
Si
Buenas tardes: Estoy en curso con un juicio de precario de mi casa ocupada sin mi consentimiento, ya salió la sentencia de desalojo , pero el ocupante hizo una apelación aludiendo comodato, que no insiste, me citaron de la Corte de apelaciones a declarar para preguntarme si efectivamente si había un comodato, hecho que se fue negado de mi parte. Mi consulta es que sigue ahora, ya que llevo mas de 1 año en este tema.
Lo otro es, ante un desalojo como puedo salvaguardar las cosas y muebles de la cas , ya que estos no son de propiedad del demandado y el solo tendria algunas cosas personales que sacar.
Hola buenas.. acabo de comprar un propiedad que ya esta a mi nombre.. el ex dueño aun sigue en la casa y no quiso firmar arriendo porque supuestamente se va en dos meses cuando termine de construir una casa en otra parte.. cosa que desconozco.. que tipo de demanda me conviene y cuantos meses en el peor de los casos podria tardar?
Puedes demandarlo, pero el juicio te será más largo que esos dos meses. Es un juicio de al menos 10 a 12 meses sin considerar segunda instancia.
Mi consulta es la siguiente. Hace 1 año y 11 meses que vivo en un lugar sin contrato. La señora siempre se negó en realizar uno, por lo que yo tengo las transferencias de pago mes a mes.
Mi pregunta es, ella debe hacer un juicio precario de partida, en el caso de ser así, cuánto se demora eso.
Si en el juicio, demuestro los comprobantes de pago, ¿qué sucedería en ese caso? ¿Se anula?
La verdad me interesa saber cuánto tiempo tengo desde que ella hace la denuncia y de si el tribunal me tomaría en cuenta los pagos de arriendo mediante transferencia.
Y en el caso que el juicio fallara a su favor, ¿yo podría hacer algo para aplazar esto?
De antemano, muchas gracias
En la casa de mi papá vivían dos personas con él, no pagaban arriendo, según ellos lo cuidaban. Cosa que no era así, ya que estas personas son indigentes y ni siquiera tienen un trabajo. Saqué a mi papá de la casa y me lo llevé conmigo, le puse candado a la casa y estas personas se entraron igual, los demandé por precario inmediatamente esto hace casi un mes ¿Cuánto tardarían en desalojarlos? Además son bastante perjudicantes por su condición ¿Se puede acelear el juicio por eso?
Si ya demandaste, debes tener un abogado y estas preguntas deberías hacérselas a él. Hay muchos motivos por los cuales un juicio puede tomar más de lo presupuestado.
Hola consulta, quiero comprar un terreno, el cual se encuentra tomado por una pareja, mi consulta, al momento de comprar se puede presentar un recurso de protección, en la corte respectiva por la vulneración del derecho de propiedad
Se puede, pero probablemente lo rechazarán, porque esas cuestiones se solucionan con juicios civiles. No un recurso de protección.
Hola buenas, mi suegro tiene un departamento arrendado por el cual ya hace un año mas menos no le están pagando el arriendo y también deben mucho de agua y luz… El tuvo a la venta el departamento, el cual cada ves q lo querían ir a ver, la arrendataria se negaba o simplemente no estaba, en este caso se puede hacer el trámite de precario? Ya que tampoco quieren dejar el departamento, la señora que arriendo igual ya es mayor, pero así y todo no se quiere ir, que se hace en este caso.
Yo optaria por arrendamiento, Jocelyn
Hola buenas! Mi caso es que tengo unos arrendatarios sin contrato hace un año aproximadamente, pero dejaron de pagar en diciembre. Que me recomienda hacer en este caso?
Arrendamiento, pero por el «juicio antiguo». No podrías usar el juicio monitorio.
Tengo una casa que está a mi nombre en ella vive mi ex pareja y mi hija ya que cuando la relación termino yo me fui, no somos casados y yo quiero mi casa devuelta, ella se niega a entregarla, puedo hacer un precario, no tenemos contrato de arriendo ni nada
Juicio de arrendamiento, lo antes posible. Porque no es un juicio tan rápido si no tienen contrato.
Tengo una propiedad donde el juez dio una resolucion de lanzamiento con ayuda de la fuerza publica… la cuestion ee que no puedo lograr que el receptor que corresponde a la juridiccion se aga cargo y se cumpla esta resolucion que ya se extendido en 2 oportunidades durante un año. Que puedo hacer
Lamentablemente el tema de los lanzamientos es lentísimo. Es normal. Nosotros mismos llevamos cerca de 5 meses para que se haga un lanzamiento. Hay poco personal de carabineros y receptores dispuestos a hacerlo.
Tengo una propiedad, la cual la tengo en venta pero mi hijo con su familia se instaló en ella sin mi consentimiento dijo que solo estaría 3 meses y se irían.
Ya pasó la fecha y nada.
Que puedo hacer?
Va a tener que demandar, Gladys.
10 hábiles? o 10 días cronológicos, si te notifican el día 1 del mes, se cumple el día 10 o el 11,,, Si era lunes, el viernes 12 o el lunes 15???
Todo lo judicial es día hábil. Excluye solo domingos y festivos.
Consulta, es necesario dar un poder por escritura publica al abogado, para la demanda en calidad de precario.
No, basta con dar poder en la demanda.
Hola, estoy interesado en sus servicios, solo tengo una duda, la persona debe mucha plata en agua y luz, se pueden cobrar en el juicio de precario?
Si, aunque generalmente no lo pagan. Lo mejor es centrarse en que salgan lo más rápido posible, Cristian. De modo tal que esas deudas no se sigan incrementando.
Una consulta en mi caso la dueña de casa nunca quiso hacerme contrato de arriendo y tampoco quiso que le hiciera los depósitos del arriendo a su cuenta solo quería plata en mano aún principio nos emitía un recibo pero ya después no nos daba nada y ahora quiere que le dije que me saldría de la casa se enojo porque creo que está interesado en mi pareja y se enojo y me dijo que ella vendría a la casa a sacarme mis cosas a la calle con carabineros o con su esposo indicando que si tengo como justificar que si le pagué el arriendo que ella negaría que yo le pagué como puedo hacer ahora para salirme ya que yo le pagué hasta el 25 de noviembre y solo quiero que me dé hasta fin de mes para salirme
Yo simplemente me iría. Le sale más caro a ella intentar ese juicio. No lo va a hacer.
hola yo estoy asiendo un juicio precario para sacar a las persona estoy en proceso y mi pregunta es tanto se demora un juez para dictar una sentencia el dia 13de dic 2022 pidieron sentencia y aun no se a dado …
No es tan anormal la demora.
Me queda la duda si el que demanda puede estar viviendo en el inmueble y quiere desalojar a una persona que vive con el, o que acción puede interponerse en ese caso? Es requisito que el demandante no tenga la casa?
¿Que relación tiene la persona que se desea desalojar con el posible demandante?
Me pareció muy útil y entendible el texto en cuestión pero sigo sin entender porque tiene que ser un tramite de tantos meses yo no tengo donde vivir mientras mi casa es ocupada por una persona que se burla y jacta de que esta viviendo en mi casa gratis y de que lo ara por unos 6 meses mas, sin ningún costo para ella y si para mi ya que con el asunto de la pandemia no puedo ni siquiera solicitar corte de suministros.-
Lamentablemente la demora de los juicios en chile es un tema. Ahí no se ve un cambio en el corto plazo, por eso exponemos que a pesar de lo lento, justamente por eso, es que se debe empezar lo antes posible