¿De qué sirve un Estudio de Titulos?
¿No estás seguro de comprar lo que te ofrecen?
¿Tienes dudas sobre si estará todo en orden con una propiedad?
Como dijo el Tio de Spiderman, con un gran poder viene una gran responsabilidad.
Esto que parece anecdótico tiene una importante injerencia legal en la compraventa de inmuebles: Si tienes el poder de pagar mucho dinero, debes ser mucho más responsable.
En efecto, nuestros tribunales han fallado que incluso el comprar una propiedad, sin averiguar si estaba todo en orden con ella y luego demandar por que no lo estaba, se asimila a la mala fe.
La lógica detrás de esto es lo que te acabo de señalar. Si vas a pagar mucho, sé mucho más responsable, por ende, si estas dispuesto a pagar millones de pesos por una propiedad, paga unos pocos cientos de miles de pesos más por un Estudio de Títulos.
¿Se capta la idea?
Estudio de Titulos y su Objetivo
El Estudio de Titulos consiste en un examen acucioso de todos los antecedentes de un inmueble para determinar su situación jurídica y la de los derechos que en el recaigan.
El objeto principal es determinar quién es el actual propietario de un inmueble y si se encuentra en condiciones de transferir válidamente su dominio pleno sobre el bien que se quiere vender.
Lo que se busca es que no exista causa que pueda dar lugar a evicción, sea por efecto de haberse declarado extinguidos o encontrarse prescritos los derechos o acciones de terceros o por haberse cumplido las exigencias legales en las anteriores transmisiones de dominio hasta la que acredite su derecho de propiedad.
Bancos y Estudio de Títulos
El Estudio de Títulos reviste especial importancia para los Bancos, ya que las operaciones de crédito que celebran con sus clientes, se garantizan con hipotecas para seguridad de los mismos.
Los artículos 2414 y 2415 de nuestro código Civil, señalan que sólo podrá constituir hipoteca quien sea capaz de enajenarlos, esto es, su dueño; de manera tal que previamente a la celebración del contrato de hipoteca, debe necesariamente tenerse certeza acerca de quien es el propietario del inmueble.
Inscripción de la Propiedad en el Conservador de Bienes Raíces
En Chile para constituirse dueño de una propiedad, esta debe poder inscribirse a nombre del adquirente en el Conservador de Bienes Raices.
¿Qué hace el Conservador? Básicamente un Estudio de Títulos, es decir, el Conservador de Bienes Raíces hará este mismo examen de títulos para verificar si esta puede transferirse o no, por ello es importante hacerlo de forma previa a fin de asegurar que la propiedad podrá ser transferida y que como comprador esta podrá quedar a tu nombre.
Como se hace un Estudio de Titulos
Para tal efecto, si bien cualquiera con los conocimientos lo puede hacer, quien por definición debería tenerlos es un Abogado.
Este deberá estudiar los títulos correspondientes que presente el cliente, durante un periodo de a lo menos diez años hacia atrás contado desde la fecha en que se realiza y redactará un Informe de ellos, donde se indique una relación de sus transferencias o transmisiones durante dicho período, registrando las escrituras, inscripciones y certificados en que se funda.
Algunos documentos que se requieren respecto de la propiedad, son:
- Certificado de Dominio Vigente últimos 10 años
- Certificado de Hipotecas, Prohibiciones y Gravámenes últimos 10 años
- Certificado de Deuda en Tesorería
- Certificado de Avalúo Fiscal
- Certificado de Expropiación
Siempre habrá lugar a más documentos en la medida de que los anteriores vayan dando indicios de donde puede haber un problema.
Situaciones de Alerta
Existe muchas situaciones donde estadísticamente suelen haber dolores de cabeza con los títulos de una propiedad.
- Vende una Comunidad de Herederos: Acá pueden haber muchos dolores de cabeza.
- La posesión efectiva debe estar lista. Es importante que estén listas las posesiones efectivas de todos quienes pudieron ser herederos del inmueble y fallecieron. Asi, generalmente ocurre que se hizo la posesión efectiva del padre que falleció, pero la de la madre que falleció hace 10 años, no. ¿Se capta la idea?
- Herederos menores de edad: Se necesitará de un juicio para que un juez autorice la venta de sus derechos hereditarios.
- Que todos los herederos estén de acuerdo en firmar. Si dan mandato a un solo heredero para la firma (lo ideal), que dicho mandato esté en regla.
- Vende o compra una Sociedad Comercial: Asegurarse de que los poderes de quien vende, estén en regla.
- Venta de bienes de Interdicto: Debe estar autorizada judicialmente.
- Venta de terrenos recientemente loteados: Suele haber inconformidades con el número de la propiedad.
- Venta por persona casada: Se debe revisar su estado civil con un especial ojo en la Sociedad Conyugal, Renuncia a Gananciales y Liquidación de Sociedad Conyugal y Divorcio. Si es mujer, revisar bien la situación del Art. 150 del Código Civil.
Valor o Precio de un Estudio de Titulos
Es variable y depende de la complejidad a indagar, pero para dar una idea van desde los $200.000 hasta los $600.000.
Como dijimos antes, esto hay que entenderlo en el contexto de que la compra inmobiliaria implica desde ya al menos una buena cantidad de millones de pesos, que en definitiva ponen al estudio de titulos y gastos operaciones en general, en un monto muy menor.
Lo que si puede servirte, es que generalmente si una misma persona se encarga de tu estudio de títulos, compraventa y/o promesa, suele hacerse un precio especial.