El Usufructo: ¿Por qué deja a todos contentos?

El usufructo

¿Por qué es tan útil el usufructo?

El usufructo es una figura muy usada, sobretodo en el contexto de pensiones de alimentos o cuando nuestros padres alcanzan una edad avanzada y quieren vender el inmueble donde habitan, pero sin dejar de vivir en él.

Siendo así, conozcamos un poco más en detalle a los beneficios del usufructo.

¿Que es?

El Usufructo es un Derecho Real (se ejerce respecto de un bien, no respecto de una persona) que consiste en la facultad de gozar de una cosa con cargo de conservar su forma y substancia, y de restituirla a su dueño, si la cosa no es fungible; o con cargo de volver igual cantidad y calidad del mismo género, o de pagar su valor, si la cosa es fungible.

El usufructo da derecho a gozar de una propiedad ajena, lo que permite al usufructuario hacer uso de la propiedad aunque no sean los dueños, es decir, otorga el uso y goce, pero sin poder disponer (generalmente, vender) de ella, excepto si es una cosa fungible (algo reemplazable por algo de igual calidad y género, como el dinero).

¿Quienes son parte en el Usufructo?

El Usufructo supone necesariamente dos derechos coexistentes:

  • El nudo propietario: que es el dueño del bien,
  • El usufructuario: que es quien esta gozando del bien

¿Cuánto tiempo dura el derecho real del Usufructo?

Se puede constituir con un plazo determinado o por toda la vida (usufructo vitalicio).

En ambos casos, podrá agregarse una condición. Si la condición no es cumplida antes de la expiración de dicho tiempo o antes de la muerte del usufructuario, según los casos, se mirará como no escrita.

Es importante saber que si al momento de constituir el usufructo, no se fija tiempo alguno, se entenderá constituido por toda la vida del usufructuario.

¿Cuánto tiempo dura el Usufructo en favor de corporaciones o fundaciones?

Su duración no podrá pasar de treinta años.

¿Cómo se hace el Usufructo de inmuebles?

Deberá ser otorgado por instrumento público inscrito en el Conservador de Bienes Raíces en el registro de Prohibiciones, interdicciones y gravámenes.

Este instrumento público consiste en una escritura publica, que debe ser redactada idealmente por un abogado.

El abogado, para su redacción te solicitará el título de dominio vigente de la propiedad, como punto de partida.

Otros documentos que pueden ser necesarios con posterioridad a este, puede ser el certificado de hipoteca, prohibiciones y gravámenes.

También necesitará saber en cuanto avalúas el usufructo y la nuda propiedad (eso lo veremos más adelante).

Finalmente, ya para la notaria y posterior inscripción, será necesario un certificado de deuda emitido por Tesorería y el Certificado de Avalúo Fiscal de la Propiedad.

¿Cómo se hace el Usufructo de muebles?

Es mucho más sencillo. Basta celebrar un contrato mediante instrumento privado o instrumento privado autorizado ante notario o con las formalidades que la ley detente. Bienes muebles son todos los que no se pueden mover, generalmente en estos casos lo más común son vehículos, derechos sociales o acciones de una sociedad.

¿Se puede transferir a terceros el Derecho de Usufructo?

Si, recordemos que el usufructo no es un contrato. Es un derecho real constituido a favor de una persona ya sea por ley, donación, acto entre vivos o prescripción.

El usufructo es un derecho real por tanto, tiene la facultad de gozar de la cosa dada en usufructo, y, civilmente hablando, gozar permite percibir sus frutos (dinero, entre otros).

¿Se puede arrendar la cosa dada en usufructo?

Si. El Código Civil afirma que es posible que el usufructuario ceda su derecho a titulo oneroso o gratuito. Cedido el usufructo a un tercero, el cedente permanece siempre directamente responsable al propietario.

Pero no podrá el usufructuario arrendar ni ceder su usufructo, si se lo hubiese prohibido el constituyente; a menos que el propietario le releve de la prohibición.

¿Como terminar un usufructo?

La ley señala variadas formas de cómo terminar un usufructo (técnicamente, se llama “cancelar”): Por cumplimiento del plazo, por cumplimiento de la condición, por muerte del usufructuario, por renuncia del usufructuario, entre otras.

La más común son las dos últimas.

En caso de la muerte del usufructuario, la gran mayoría de los Conservadores de Bienes Raíces solo exigen que se presente el certificado de defunción del usufructuario, para así cancelar el usufructo.

En el caso de la renuncia del usufructuario, este debe manifestar su voluntad mediante una escritura publica, la que deberá ser inscrita en el Conservador de Bienes Raíces.

La consecuencia de la cancelación del usufructo, es que el nudo propietario pasa a tener ahora la propiedad plena sobre el inmueble (nuda propiedad + usufructo = plena propiedad).

Usufructo Vitalicio

Es el derecho a utilizar un bien por parte del usufructuario hasta el momento en que fallezca.

Se presume el usufructo cómo vitalicio siempre que no se indique lo contrario, es decir, si nada expresa el contrato, se entenderá el usufructo como vitalicio.

El usufructo vitalicio da la facultad de poder trasmitir una propiedad, pero dejando asegurado a ciertas personas. Incluso permitiendo que vivan por el resto de su vida en el inmueble, aún si el hijo vende el inmueble.

¿Como se valora el Usufructo?

La ley no nos aporta mucho al respecto. Sin embargo, a propósito de la ley de impuesto a las Donaciones y una circular emitida por el Servicio de Impuestos Internos, se nos otorga una forma de hacernos una idea de cómo valorizar el usufructo.

Indica dicha circular, lo siguiente:

Edad del beneficiario                       Fracción de la cosa

Menos de 30 años ………………………… 9/10
Menos de 40 años ………………………… 8/10
Menos de 50 años ………………………… 7/10
Menos de 60 años ………………………… 5/10
Menos de 70 años ………………………… 4/10
Más de 70 años …………………………….. 2/10

La idea detrás, es que mientras mayor edad tenga el usufructuario, menos vale en comparación a la nuda propiedad.

El motivo, parece de todo lógico, pues al ser de mayor edad el usufructuario, queda menos tiempo, para que el nudo propietario disfrute de la propiedad plena (nuda propiedad + usufructo)

Usufructo y las Sociedades Comerciales

Usufructo sobre las acciones de la sociedad

Se puede constituir un usufructo sobre las acciones de una Sociedad por Acciones o Sociedad Anónima.

La consecuencia práctica es que el usufructuario es quien tiene derecho a percibir los dividendos de la sociedad, mientras que el nudo propietario, además de seguir siendo el dueño, puede seguir ejerciendo los demás derechos, como el de voto, entre otros.

Art. 23 Ley de Sociedades Anónimas: En los casos de usufructo, las acciones se inscribirán en el Registro de Accionistas a nombre del nudo propietario y del usufructuario, expresándose la existencia, modalidades y plazos del usufructo. Salvo disposición expresa en contrario de la ley o de la convención, el nudo propietario y el usufructuario deberán actuar de consuno frente a la sociedad.

Art. 46 Reglamento de Ley de Sociedades Anónimas: En el usufructo de acciones, la calidad de accionista reside en el nudo propietario. Salvo que el título constitutivo de usufructo establezca lo contrario, durante el usufructo el ejercicio de los derechos políticos correspondientes a las acciones deberá ser ejercido de consuno por el nudo propietario y el usufructuario y pertenecerán a este último los dividendos acordados por la sociedad, las acciones que se entreguen liberadas de pago provenientes de utilidades generadas durante la vigencia del usufructo y la parte de los repartos que se efectúe durante la liquidación que corresponda a las utilidades no distribuidas por la sociedad, si el usufructo no hubiere terminado antes. Salvo estipulación en contrario, el usufructo se extenderá a las acciones o derechos sociales que reemplacen o sucedan a las acciones objeto del usufructo en caso de transformación, división o fusión de la sociedad emisora de las mismas. Las opciones de suscripción preferente de acciones corresponderán al usufructuario y al nudo propietario, conjuntamente, a menos que el usufructo disponga otra cosa.

Este usufructo deberá ser inscrito en el Registro de Accionistas.

Usufructo y Pensión Alimenticia

Ley 19741.- Pago de pensiones alimenticias

Artículo 9º.- El juez podrá también fijar o aprobar que la pensión alimenticia se impute total o parcialmente a un derecho de usufructo, uso o habitación sobre bienes del alimentante, quien no podrá enajenarlos ni gravarlos sin autorización del juez. Si se tratare de un bien raíz, la resolución judicial servirá de título para inscribir los derechos reales y la prohibición de enajenar o gravar en los registros correspondientes del Conservador de Bienes Raíces. Podrá requerir estas inscripciones el propio alimentario.

En estos casos, el usufructuario, el usuario y el que goce del derecho de habitación estarán exentos de las obligaciones que para ellos establecen los artículos 775 y 813 del Código Civil, respectivamente, estando sólo obligados a confeccionar un inventario simple. Se aplicarán al usufructuario las normas de los artículos 819, inciso primero, y 2466, inciso tercero, del Código Civil.

El no pago de la pensión así decretada o acordada hará incurrir al alimentante en los apremios establecidos en esta ley y, en el caso del derecho de habitación o usufructo recaído sobre inmuebles, se incurrirá en dichos apremios aun antes de haberse efectuado la inscripción a que se refiere el inciso segundo.”.

De lo anterior se desprende, que el juez al fijar la pensión alimenticia no necesariamente debe hacerlo en dinero, sino que la ley también le faculta para fijar como pensión alimenticia un derecho de Usufructo, que consiste en uso o habitación sobre los bienes del demandado, acotando que no podrá venderlos sin autorización del juez.

Así las cosas, si por ejemplo el demandado de pensión de alimentos tiene un buen inmueble, podrá el juez señalar que parte de la pensión de alimentos, sea un usufructo sobre ese inmueble de su propiedad, a fin de asegurar la vivienda de los niños.

Beneficios del Usufructo: Conclusiones

La idea central como beneficio del Usufructo es que usted “vende” parte su propiedad, sin dejar de ser dueño y con la posibilidad de que el dominio vuelva a ser suyo en su totalidad luego del paso del tiempo.

Suele ser útil en materia de herencias, se suele usar como herramienta para asegurar que un heredero no pierda el uso de un, por ejemplo, inmueble, asegurándole así la vivienda. Típico caso entre el cónyuge que antes de fallecer deja estipulado por testamento un usufructo sobre la casa en que vivía con su mujer, en favor de esta última.

También suele usarse que hijos compren a sus padres de avanzada edad la nuda propiedad del inmueble donde habitan, dándoles usufructo vitalicio, y así estos tienen una vivienda asegurada y el hijo pasa a ser el pleno dueño una vez que estos fallezcan.

Como puedes ver, hay muchas utilidades detrás de la figura del usufructo.

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el usufructo abogado
  • Edgardo Ortiz dice:

    Consulta a lo planteado: Quien tiene el derecho a voto, en acciones en usufruto o nuda propiedad, ya que la ley dice que tienen que actuar de consumo.

  • Victor Iturra Arismendi dice:

    Hola Edgardo:

    Gracias por escribir.

    En lo tocante a tu comentario, efectivamente tanto la ley de sociedades anónimas como su reglamento establecen que en el caso chileno, se debe ejercer el derecho a voto de consuno, a diferencia de otras legislaciones donde permanece solo en el nudo propietario.

    El artículo indica que “puede seguir ejerciendo los demás derechos, como el de voto”, lo cual es cierto, solo que efectivamente debe ser de consuno, lo cual agregaré al artículo para que no se preste a confusiones.

    Muchas gracias por tu aporte.

  • luis salazar dice:

    Tengo una propiedad con mi familia en usufructo en la ciudad de Punta Arenas y hace y el año pasado quisieron venderlas y nos pidieron renunciar al usufructo, es factible pelear por ella de alguna forma u obtener alguna compensación económica al venderla?

  • AIJ Abogados dice:

    Ponle precio a renunciar al usufructo. En lo concreto, si tu no quieres renunciar a el, si bien pueden vender, a ti no te podrán sacar de ahi hasta que se cumplan las condiciones del usufructo.

  • Ana María Godoy dice:

    HOLA BUENAS TARDES, Somos 4 hermanos, mi madre dejo en testamento el usufructo vitalicio con cargo a la cuarta de libre y cuarta de mejora, que debemos hacer si queremos vender esa propiedad, él puede renunciar a ese usufructo y podemos pagarle, como podemos sacar el valor correspondiente. Muchas gracias.

  • Ana María Godoy dice:

    El usufructo vitalicio de una propiedad se lo dejó a uno de mis hermanos que tiene 69 años. Cual ese el valor que tendríamos que pagarle por ese usufructo si el renuncia a él y que tiene que hacer. Muchas gracias.

  • AIJ Abogados dice:

    Lo que presenta el artículo es una referencia. El precio lo fijan ustedes. No les podemos dar una idea si no conocemos le monto de venta de la casa.

  • AIJ Abogados dice:

    Si, podría renunciar si él lo estima.

  • Ana María Godoy dice:

    La casa se estaría vendiendo en $300.000.000.- somos 4 hermanos y el de 69 años tiene el usufructo vitalicio, cuanto es lo razonable y equitativo, muchas gracias.

  • AIJ Abogados dice:

    Dado que ya va a cumplir 70, el usufructo vale cerca del 20% de la casa. Eso sin perjuicio de otros derechos hereditarios que pueda tener.

  • angel valdebenito Mejías dice:

    Hola : Mi esposa tiene una propiedad, deseamos un Usufructo vitalicio para ella y una hija de 24 años. ? Cuantas personas pueden participar de un usufructo ¿ El costo Apróx. Gracias

  • AIJ Abogados dice:

    Todas la que quieran en realidad. Cobramos $200.000

  • Teresa Navarrete dice:

    Gracias por la información, es muy clara, pero me queda una consulta:

    Si son varios hermanos ABC, todos vivos y dueños de la propiedad:

    1. Pueden de común acuerdo generar este usufructo vitalicio en beneficio de uno de los hermanos (para el B) ??

    2. Hay necesidad de dar un motivo de por qué se entrega ese usufructo sólo para uno de ellos ??

    Gracias desde ya.

  • AIJ Abogados dice:

    Se podría, Teresa. Aunque el ya por ser comunero tiene derecho a su uso, ahora, si lo que ustedes quieren es que el tenga el 100% de los derechos de uso sobre la casa, se podria.

  • marcela radrigan dice:

    Hola una consulta, una propiedad cuyo avalúo fiscal es de $95.000.000, se constituyó usufructo vitalicio para una persona de 74 años y los valores considerados fueron $30.000.000 para la nuda propiedad y $30.000.000 para el usufructuario. Están bien los valores?

  • AIJ Abogados dice:

    Están bien, en la medida de que los precios se pueden fijar libremente. La tabla del presente articulo es solo una referencia en base a lo que ha dicho el SII. Es como los avalúos fiscales en el sentido de que son una referencia de lo que puede valer una propiedad, pero en valor comercial es siempre 3 veces más.

  • Isidora Valentina Alvarado Ibáñez dice:

    Hola soy heredera de una propiedad con 4 hermanos más. Esta propiedad está co usufructo de mi madre , la consulta es decir puedo visitar la propiedad o dependo que me autorice la usufructuaría

  • Nnnn.... dice:

    Estimados Buenas tardes :
    Tengo una propiedad pagando aun con renegozacion del crédito. ¿Es factible hacer un trámite de usufructo a mi hijo q tiene 12 años?.
    Otra cosa…. Esto evita embargos de una propiedad???
    Ruego informar valor del trámite.
    De ante mano
    Gracias

  • AIJ Abogados dice:

    El usufructo no evita que la propiedad pueda embargarse (recordar que el usufructo es solo una parte del dominio y la “nuda propiedad” sigue disponible para embargarse, que es en definitiva, quien es dueño)

    Si está en una situación de deuda, hay que tener más antecedentes para orientarla en como defender su patrimonio.

  • AIJ Abogados dice:

    Habría que ver el contrato de usufructo entre su madre y esa persona, pero generalmente no tienen cláusulas que autoricen visitas.

  • Itziar dice:

    Buenas tardes, tengo el usufructo vitalicio de mi vivienda, puedo dejar ese derecho a alguien cuando yo fallezca ?

  • AIJ Abogados dice:

    Habría que ver que dice el contrato, pero generalmente no.

  • Carla dice:

    Si abuelo dejo como dueño de su casa a una de sus hijos con usufructo o nuda propiedad y luego se arrepiente se puede hacer algo al respecto?

  • AIJ Abogados dice:

    Usufructo y nuda propiedad no son lo mismo, pero si es el guion otorgó y no el beneficiario, no se puede retractar.